Kevin Rafael Ribeiro Peres
 
A economia compartilhada e os conflitos nos condomínios residenciais
 
A expansão da economia compartilhada transformou o mercado imobiliário e as relações de moradia, tendo nas plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb, um dos principais vetores dessa dinâmica. Esse ecossistema propiciou uma dinamização no turismo urbano, permitindo que proprietários de imóveis residenciais disponibilizem estadias de curta temporada. Contudo, essa facilidade de contratação gerou discussões no âmbito do Direito Imobiliário e Condominial, levantando debates sobre os limites do direito de propriedade diante das regras de convivência coletiva.
 
Sob o aspecto econômico, as plataformas de curta estadia oferecem vantagens para proprietários e usuários. Para os locadores, a locação fracionada por temporada representa uma alternativa de rendimento que muitas vezes supera a rentabilidade obtida com contratos de locação tradicionais de longo prazo regidos pela Lei de Locações. Para os turistas, tais ferramentas viabilizam opções de hospedagem mais flexíveis e descentralizadas, o que também estimula o comércio local nos bairros residenciais.
 
Por outro lado, o avanço dessa atividade em edifícios residenciais de uso comum trouxe questionamentos por parte dos demais moradores. A circulação de pessoas sem compromisso duradouro com a comunidade e a alta rotatividade de ocupantes temporários geram discussões sobre a segurança interna dos condomínios. Além disso, apontam-se eventuais perturbações ao sossego, ruídos em horários inadequados e o uso de áreas comuns, como piscinas e academias, o que exige respostas claras do ordenamento jurídico para equilibrar os interesses em conflito.
  
A jurisprudência até então nas turmas do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
 
No plano conceitual, a controvérsia jurídica centra-se na natureza contratual das locações por aplicativos. De um lado, proprietários e plataformas sustentam que a atividade se ampara no artigo 48 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991)[1], que prevê a locação por temporada destinada à residência temporária por prazo não superior a noventa dias, funcionando o aplicativo como mero intermediador. De outro lado, condomínios sustentam que a exploração contínua e em curtíssimos prazos desvirtua a finalidade residencial, assemelhando-se a um contrato atípico de hospedagem de natureza comercial, o que violaria as convenções condominiais que atribuem caráter residencial ao condomínio.
 
A jurisprudência do STJ acompanhou essa discussão por meio de decisões de suas turmas de Direito Privado. Em abril de 2021, ao julgar o REsp 1.819.075/RS[2], a Quarta Turma decidiu, por maioria, que o condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para locação via aplicativos se a convenção previr expressamente a destinação estritamente residencial das unidades. Na ocasião, considerou-se que o modelo de reserva constitui hospedagem atípica devido à alta rotatividade, o que justificaria a limitação imposta pela convenção.
 
Posteriormente, em novembro de 2021, a Terceira Turma do STJ concluiu o julgamento do REsp 1.884.483/PR[3], validando a alteração da convenção de condomínio por deliberação assemblear que proibiu locações por períodos inferiores a noventa dias. O colegiado entendeu que a imposição desse limite temporal mínimo era legítima para resguardar a rotina e a segurança dos moradores, desde que respeitado o quórum de aprovação exigido pela convenção ou pela legislação vigente. Apesar desses julgamentos, a controvérsia persistia nas instâncias ordinárias quando as convenções de condomínio eram omissas sobre o tema.
 
O julgamento de maio de 2026 – REsp 2.121.055/MG
 
Com o objetivo de definir o posicionamento nas turmas de Direito Privado, a Segunda Seção do STJ, julgou o REsp 2.121.055/MG em 7 de maio de 2026[4]. Por uma votação de 5 a 4, o colegiado estabeleceu que o aluguel de imóveis para curta estadia por plataformas virtuais, quando realizado de forma reiterada e profissional em condomínios ou unidades imobiliárias com destinação residencial, depende de autorização da assembleia. A tese então firmada foi no sentido de que, no silêncio da convenção, a prática exige a aprovação de pelo menos dois terços (2/3) dos condôminos, conforme o artigo 1.351[5] do Código Civil, sob pena de restar vedada diante da destinação residencial das unidades.
 
O voto vencedor da relatora, Ministra Nancy Andrighi, destacou que a frequência e a profissionalização com que essas locações são efetuadas alteram o propósito residencial do condomínio. A ministra ponderou que, embora o uso esporádico de plataformas digitais não descaracterize por si só a finalidade do imóvel, a exploração econômica sistemática altera essa destinação. Segundo a ministra, a alta rotatividade resultante dessa exploração comercial compromete os deveres de sossego, segurança e salubridade assegurados aos demais coproprietários.
 
Apoiando a tese vencedora, a Ministra Daniela Teixeira ressaltou o impacto urbano desse debate, apontando restrições adotadas em cidades como Barcelona, Madri, Nova York e Lisboa devido aos efeitos da alta rotatividade hoteleira em prédios habitacionais. A ministra pontuou que a exploração comercial contínua descaracteriza o imóvel como espaço familiar, tornando-o fonte comercial de renda. Sob seu entendimento, investidores interessados nesse tipo de exploração imobiliária devem buscar empreendimentos projetados especificamente para estadias curtas e hospedagem, como flats e apart-hotéis.
 
Por outro lado, a divergência liderada pelo Ministro Antônio Carlos Ferreira defendeu que o uso de aplicativos de intermediação não transforma a locação residencial em atividade comercial ou serviço de hotelaria. Os ministros vencidos argumentaram que a hospedagem comercial depende de serviços típicos de hotel, como recepção e limpeza diária, o que não ocorre na locação residencial temporária. Assim, entenderam que proibir o aluguel por temporada na ausência de vedação expressa na convenção representaria uma restrição desproporcional ao direito de propriedade.
 
A suspensão de junho de 2026 – Tema Repetitivo 1.443 do STJ
 
Embora o julgamento de maio de 2026 unifique o entendimento da Segunda Seção sobre a questão, tratou-se de decisão proferida no âmbito de um recurso especial comum. Dessa forma, a eficácia do acórdão de maio estaria limitada à situação individualizada daquela controvérsia. O precedente, por si só, não impediria que tribunais estaduais e federais decidissem outras causas de forma diversa, amparados em distinções fáticas (distinguishing) de convenções condominiais particulares ou condutas preexistentes. A fim de suprir eventuais divergências interpretativas e fixar uma tese geral, os Ministros da Segunda Seção, por unanimidade, entenderam pela afetação da matéria ao rito dos Recursos Repetitivos, sob o Tema 1.443[6].
 
O recurso paulista representativo da controvérsia, REsp 2.272.536/SP, trata de ação movida por um inquilino que, diante de dificuldades financeiras na pandemia de Covid-19, passou a sublocar quartos via Airbnb sob alegação de anuência informal do condomínio. O TJSP garantiu o direito do locatário por entender que restrições ao aluguel por temporada demandam expressa vedação na convenção condominial. No STJ, então, o relator Ministro Raul Araújo entendeu pela afetação do recurso ao rito especial dos recursos repetitivos deliminando a controvérsia nos seguintes termos: “Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa”.
 
Como consequência da afetação do Tema 1.443, foi determinada a suspensão em nível nacional do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a mesma questão jurídica. Essa determinação, baseada no artigo 1.037, II, do Código de Processo Civil, paralisa temporariamente a tramitação de recursos especiais e agravos em recurso especial que tramitem na segunda instância e no próprio STJ. O objetivo dessa suspensão nacional é obstar a proliferação de decisões conflitantes no âmbito do judiciário enquanto a Corte elabora a tese jurídica definitiva que servirá de solução uniformizadora e vinculante.
 
Repercussões
 
Na prática, a afetação do Tema 1.443 não importa em vedação automática ou imediata das locações por temporada em âmbito nacional. Como o efeito prático da sistemática dos recursos repetitivos é o sobrestamento de ações judiciais que discutam essa matéria, eventuais ações propostas por condomínios com fins proibitivos também estarão sujeitas à suspensão enquanto se aguarda o pronunciamento do STJ. Nesse sentido, a atividade de locação de curta temporada pelas plataformas digitais continua ativa e sob o amparo das regras condominiais ordinárias enquanto não se define a matéria.
 
Contudo, convém diferenciar a suspensão dos trâmites judiciais da atuação administrativa interna dos condomínios. As notificações, advertências e multas eventualmente impostas pelas administrações edilícias com amparo em regimentos internos e convenções válidas em virtude de locações de curta temporada mantêm sua executoriedade no plano extrajudicial. O proprietário que se considerar lesado poderá contestar as penalidades administrativamente, mas a definição sobre a validade jurídica de eventuais penalidades na esfera judicial ficará em compasso de espera até que a Corte fixe a tese definitiva.
 
Nesse cenário de indefinição regulatória, a recomendação para mitigar conflitos imediatos recai sobre a negociação interna e preventiva. A regulamentação em assembleia de aspectos críticos como controle de acesso de visitantes e identificação de hóspedes temporários, apresenta-se como alternativa para harmonizar a rotina condominial. Esse esforço de auto-organização interna resguarda síndicos, moradores e investidores de eventuais conflitos até que a palavra final do STJ restabeleça a segurança jurídica necessária para o mercado imobiliário brasileiro e traga um norte mais claro para a governança interna dos condomínios.

[1] Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
[2] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.819.075/RS. Recorrente: Monica Dutczak, Gyan Celah dos Santos. Recorrido: Condominio Edificio Coorigha. Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. Brasília, DF, DJE, 27 de maio de 2021. Disponível em: < https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ATC&sequencial=125832710&num_registro=201900606333&data=20210527&tipo=5&formato=PDF>. Acesso em: 18 de junho de 2026.
[3] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. EDcl no Recurso Especial nº 1.884.483/PR. Embargante: AIRBNB IRELAND UC. Embargado: Condominio Edificio Infante de Sagres. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Brasília, DF, DJE, 05 de maio de 2022. Disponível em: < https://processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=integra&documento_sequencial=151599568®istro_numero=202001740396&peticao_numero=202200049880&publicacao_data=20220505&formato=PDF>. Acesso em: 18 de junho de 2026.
[4] OFERTA de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção. STJ, Brasília, 07 de maio de 2026. Disponível em: . Acesso em: 18 de junho de 2026.
[5] Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
[6] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Tema nº 1.443. Afetação ao rito dos recursos repetitivos (Art. 1.036 do CPC). Relator: Ministro Raul Araújo. Brasília, DF: STJ, 2026. Disponível em: . Acesso em: 18 de junho de 2026.