03.10
Artigos
Direito Imobiliário
Inovações da Lei nº 14.382/2022 em relação aos compromissos de compra e venda de imóveis
Por Pedro Henrique Barbisan Bertuol
A Lei nº 14.382, publicada no final de junho deste ano, promoveu uma série de importantes mudanças legislativas do ponto de vista do Direito Registral e Imobiliário. Neste artigo, destacamos duas dessas alterações que têm em comum a implementação de medidas extrajudiciais relacionadas aos compromissos de compra e venda de imóveis, instrumentos de utilização muito frequente em transações imobiliárias.
A primeira novidade trazida pela lei foi a inclusão do artigo 216-B na Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), que permite a efetivação extrajudicial da adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de compra e venda ou cessão. Sabe-se que, no Direito brasileiro, a propriedade somente se transfere com o registro, que exige a celebração do negócio definitivo de compra e venda, na maior parte das vezes por instrumento público. Pode acontecer, contudo, de uma das partes recusar-se a celebrar a escritura pública de compra e venda, por variados motivos. Neste caso, reconhece-se à outra parte, prejudicada por essa recusa, o direito de buscar judicialmente a transferência do bem, pela medida que se denomina adjudicação compulsória. A novidade é que agora esse procedimentopode ser feito extrajudicialmente, diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. A medida está à disposição tanto do promitente comprador (ou de seus cessionários ou sucessores) quanto do promitente vendedor, que, representados por advogado, devem direcionar o pedido instruído com (i) o instrumento da promessa de compra e venda; (ii) as certidões de distribuição forense demonstrando a inexistência de litígio envolvendo a promessa; (iii) o comprovante de pagamento do ITBI; e (iv) a procuração com poderes específicos, para que o cartório notifique a outra parte a sanar o inadimplemento em até 15 dias. Transcorrido o prazo sem o cumprimento, o Oficial procederá ao registro da transferência de propriedade ao comprador, servindo a própria promessa como título.
A segunda alteração legislativa foi a inclusão do artigo 251-A, também na Lei dos Registros Públicos, que traz hipótese extrajudicial de resolução do compromisso de compra e venda, e do cancelamento de seu registro, no caso de falta de pagamento. Por este procedimento, fica facultado ao promitente vendedor, diante do inadimplemento do preço, requerer ao Oficial do Registro de Imóveis que intime pessoalmente o promitente comprador para pagar o valor devido no prazo de 30 (trinta) dias. Transcorrido o prazo sem o pagamento, o Oficial cancelará o registro, à vista do pagamento dos respectivos emolumentos, e a certidão do cancelamento servirá como prova relevante ou determinante para a concessão da medida liminar de reintegração de posse (que ainda dependerá de medida judicial).
Trata-se de alterações legislativas importantes e bem-vindas, que, na esteira de diversos outros movimentos de desjudicialização já implementados,valorizam os mecanismos extrajudiciais de solução de conflitos,que tendem a ser mais céleres e menos custosos se comparados ao Poder Judiciário.Espera-se que essas medidas reforcem a força vinculante dos contratos e contribuam para melhorar o ambiente de negócios.
A Lei nº 14.382, publicada no final de junho deste ano, promoveu uma série de importantes mudanças legislativas do ponto de vista do Direito Registral e Imobiliário. Neste artigo, destacamos duas dessas alterações que têm em comum a implementação de medidas extrajudiciais relacionadas aos compromissos de compra e venda de imóveis, instrumentos de utilização muito frequente em transações imobiliárias.
A primeira novidade trazida pela lei foi a inclusão do artigo 216-B na Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), que permite a efetivação extrajudicial da adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de compra e venda ou cessão. Sabe-se que, no Direito brasileiro, a propriedade somente se transfere com o registro, que exige a celebração do negócio definitivo de compra e venda, na maior parte das vezes por instrumento público. Pode acontecer, contudo, de uma das partes recusar-se a celebrar a escritura pública de compra e venda, por variados motivos. Neste caso, reconhece-se à outra parte, prejudicada por essa recusa, o direito de buscar judicialmente a transferência do bem, pela medida que se denomina adjudicação compulsória. A novidade é que agora esse procedimentopode ser feito extrajudicialmente, diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. A medida está à disposição tanto do promitente comprador (ou de seus cessionários ou sucessores) quanto do promitente vendedor, que, representados por advogado, devem direcionar o pedido instruído com (i) o instrumento da promessa de compra e venda; (ii) as certidões de distribuição forense demonstrando a inexistência de litígio envolvendo a promessa; (iii) o comprovante de pagamento do ITBI; e (iv) a procuração com poderes específicos, para que o cartório notifique a outra parte a sanar o inadimplemento em até 15 dias. Transcorrido o prazo sem o cumprimento, o Oficial procederá ao registro da transferência de propriedade ao comprador, servindo a própria promessa como título.
A segunda alteração legislativa foi a inclusão do artigo 251-A, também na Lei dos Registros Públicos, que traz hipótese extrajudicial de resolução do compromisso de compra e venda, e do cancelamento de seu registro, no caso de falta de pagamento. Por este procedimento, fica facultado ao promitente vendedor, diante do inadimplemento do preço, requerer ao Oficial do Registro de Imóveis que intime pessoalmente o promitente comprador para pagar o valor devido no prazo de 30 (trinta) dias. Transcorrido o prazo sem o pagamento, o Oficial cancelará o registro, à vista do pagamento dos respectivos emolumentos, e a certidão do cancelamento servirá como prova relevante ou determinante para a concessão da medida liminar de reintegração de posse (que ainda dependerá de medida judicial).
Trata-se de alterações legislativas importantes e bem-vindas, que, na esteira de diversos outros movimentos de desjudicialização já implementados,valorizam os mecanismos extrajudiciais de solução de conflitos,que tendem a ser mais céleres e menos custosos se comparados ao Poder Judiciário.Espera-se que essas medidas reforcem a força vinculante dos contratos e contribuam para melhorar o ambiente de negócios.